Регистрация прав на недвижимость

К завершению 2011 г. появились слухи относительно того, что Бюро технической инвентаризации (БТИ) не будет выполнять функцию регистрации прав на недвижимость, и эти полномочия будут переданы в ведение иной структуры, что вызвало панику и огромные очереди в БТИ.

Регистрация прав на недвижимостьОпасения участников рынка небезосновательны — и уже с нового года нас ожидают существенные изменения, связанные с введением с 1 января 2012 г. новой процедуры регистрации прав на недвижимость. Лишение БТИ функции регистрации прав на объекты недвижимого имущества предусмотрено Законом Украины «О внесении изменений в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», который вступил в силу 16.03.2010 г., но предусматривает начало регистрации прав по новой процедуре лишь с 1 января 2012 г.

Cправедливости ради стоит отметить, что соответствующие изменения касаются не только БТИ, но и иных реестров, задействованных в сфере недвижимости, а также регистраторов, обладающих определенной компетенцией в этой сфере. Для того чтобы понять всю важность наведения порядка в вопросе регистрации прав на недвижимость, следует провести короткий экскурс в историю.

Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений», принятый в июле 2004 г., предусматривал создание единой системы регистрации прав и центрального органа государственной власти по вопросам земельных ресурсов — Государственного комитета по земельным ресурсам (далее — Госкомзем). Фактически единая система регистрации прав не была создана. Госкомзем и его структурное подразделение — Центр государственного земельного кадастра (ЦГЗК) — всегда осуществляли функции регистраторов прав исключительно в части земельных участков. Регистрация прав на иные объекты недвижимости, равно как и их обременений (в том числе и обременения земельных участков) и сделок с недвижимостью традиционно осуществлялась Министерством юстиции Украины (далее — Минюст) как фактическим держателем соответствующих реестров. Функции регистраторов в соответствующих реестрах традиционно выполняли и выполняют по сей день БТИ, а также нотариусы.

Минюст назван единым органом государственной регистрации прав на недвижимость и их обременений только в новой редакции закона, указанной выше. В связи с этим возникает вопрос относительно легитимности администрирования регистрации прав на недвижимость этим министерством до 16.03.2010 г. (момент вступления в силу новой редакции закона).

С учетом изложенного выше сегодня регистрация прав на недвижимость (равно как и их ограничений и обременений) фактически осуществляется в нескольких государственных реестрах: прав собственности на недвижимое имущество, ипотеки, запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, реестре обременений движимого имущества (в части налогового залога), государственном реестре земель.

Существует четкое разграничение полномочий относительно соответствующих реестров и прав: система регистрации прав собственности и пользования земельными участками находится в сфере компетенции Государственного земельного агентства — держателя соответствующего реестра. Непосредственную регистрацию прав собственности и пользования земельными участками осуществляют территориальные органы Госкомзема (территориальные органы — в печатном виде, а подразделения ЦГЗК — в электронном).

В свою очередь, система регистрации прав на иные объекты недвижимости (строения), их обременения и ограничения (в том числе и по земельным участкам), как указано выше, находится в ведении Минюста, который является держателем соответствующих реестров. Фактическими регистраторами вещных прав и обременений являются БТИ (относительно прав собственности и аренды недвижимости), нотариусы (относительно обременений движимого и недвижимого имущества, ипотек, сделок с недвижимостью) и территориальные отделения государственного предприятия «Информационный центр» (которое также находится в сфере управления Минюста и является фактическим администратором соответствующих реестров). Реформа системы регистрации прав и их обременений предусматривает концентрацию соответствующих полномочий в руках Минюста и объединение всех реестров (и, соответственно, необходимой информации) в едином реестре, что в целом следует рассматривать как плюс.

Важным позитивным обстоятельством следует считать и отмену так называемой двойной регистрации: как известно, сейчас с целью придания юридической силы сделке с недвижимостью требуется как регистрация соответствующего договора в реестре сделок, так и регистрация права, возникшего вследствие подписания договора, в реестре прав, что порой вводит в заблуждение участников сделок, особенно зарубежных инвесторов. Обращает на себя внимание также и тот факт, что договора аренды, заключенные на срок, превышающий 3 года, также подлежат государственной регистрации, что является обязательным условием действительности такого договора.

О специфике и неоднозначности института двойной регистрации свидетельствует и то, что до сих пор среди украинских специалистов-практиков в сфере недвижимости существует расхождение мнений относительно момента возникновения права собственности — с момента регистрации договора в реестре сделок или с момента регистрации права собственности на недвижимость в БТИ. Мы придерживаемся той позиции, что право собственности возникает у покупателя с момента регистрации сделки, однако его реализация может осуществляться исключительно после регистрации права собственности на недвижимость в БТИ.

Новая процедура регистрации прав на недвижимость не предусматривает регистрации сделок и привязывает возникновение права (собственности и производных от него вещных прав) к государственной регистрации такого права, а не к регистрации договора, что, несомненно, является позитивной тенденцией и отвечает международной практике.

Наряду с указанными выше позитивными обстоятельствами возникает масса вопросов, касающихся, например, обеспечения доступа третьих лиц к информации из реестра. Согласно сложившейся во всем мире практике реестр прав на недвижимость должен быть доступен для лиц, имеющих законный интерес к соответствую­щим объектам — маклеров, адвокатов, нотариусов, работников банков и т.д. Существующая в нашей стране законодательная и нормативная база ограничивает доступ к реестру для всех лиц, за исключением собственников, их наследников, лиц, в пользу которых установлены обременения, а также ограниченно — для банков при операциях с ипотекой, что представляет собой определенное неудобство.

Создание единой системы регистрации прав подразумевает передачу всей необходимой накопленной информации в ведение новой структуры — Государственной регистрационной службы (далее — Укргосреестр), которая была недавно создана и еще не имеет надлежащего опыта и необходимого количества кадров, в связи с чем следует ожидать определенного коллапса на рынке, вызванного «переливом» информации в единый реестр. Особенно много вопросов возникнет при получении информации из земельного кадастра. Мы не исключаем и того, что передача реестра и полномочий приведет к тому, что в лучшем случае, реестр лишь будет фактически заблокирован в течение определенного времени ввиду банальных обстоятельств (человеческий фактор). В худшем же случае, мы даже не исключаем потери (случайной или умышленной) части информации при объединении реестров, что может привести к значительным убыткам право­обладателей, — как собственников, так и ипотечных кредиторов.

С целью решения данной проблемы с практической точки зрения представлялось бы разумным создавать новую систему регистрации прав на базе существующих регистраторов БТИ с тем, чтобы обеспечить должную и такую важную преемственность в данной сфере, что сняло бы массу вопросов практического характера. Разумеется, это потребовало бы значительных усилий и координации действий между органами местного и государственного управления, не в последнюю очередь ввиду того, что БТИ в основном являются коммунальными предприятиями и не могут автоматически перейти в сферу управления Минюста. В то же время, в Украине существует значительная законодательная база и практика в сфере передачи коммунального имущества в государственную собственность, и передачу целостных имущественных комплексов БТИ в государственную собственность можно было бы осуществить надлежащим образом при наличии воли обеих сторон.

Судя по всему законодателем преследовались иные цели, и данный вопрос не нашел отражения в процессе имплементации закона, что, можно уже с уверенностью утверждать, приведет к негативным последствиям. Уже сейчас мы понимаем, что нормализации работы на рынке недвижимости при самых оптимистичных прогнозах следует ожидать не ранее, чем к концу января. Лицам, желающим завершить сделки с недвижимостью еще в этом году, стоит поспешить, — большинство БТИ объявили о том, что принимают документы для оформления сделок до середины декабря.

Тимур Бондарев,
управляющий партнер
адвокатского объединения «Arzinger»

Дополнительно читайте Письмо Государственной регистрационной службы Украины относительно государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество (Прим. ред.)

Коментарі

Коментарі до цього матеріалу відсутні. Прокоментуйте першим

Добавить свой

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *

*

Останні новини та статті