Процес ліцензування. Договори оренди приміщень

Віталій Пашков, заступник директора Полтавського обласного комунального підприємства «Полтавафарм»

Постановою Кабінету Міністрів «Про внесення зміни до переліку документів, які додаються до заяви про видачу ліцензії для окремого виду господарської діяльності» від 04.06.2003 р. № 846 (п. 44) регламентується подання різних документів, зокрема, засвідчених в установленому порядку копій, що підтверджують право власності суб’єкта господарської діяльності або свідчать про оренду ним приміщення для провадження відповідного виду господарської діяльності. Жодних проблем не виникає щодо документів, які підтверджують право власності суб’єкта господарювання. Відповідно до ст. 331 Цивільним кодексом (ЦК) України право власності на  новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено введення нерухомого майна в  експлуатацію, то право власності настає з цього моменту. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, то право власності настає з моменту державної реєстрації. Тобто єдиним документом, що свідчить про право власності на приміщення аптечного закладу, у деяких випадках є акт введення нерухомого майна в експлуатацію відповідним суб’єктом господарювання або свідоцтво про право власності на нерухоме майно. Таким чином, договір купівлі-продажу нерухомого майна не може свідчити про право власності на  відповідне нерухоме майно.

Натомість найбільше запитань викликають документи, що підтверджують право на оренду приміщення, тобто договори оренди приміщень для провадження діяльності, пов’язаної з обігом лікарських засобів. Під час експертизи цих документів фахівцям відповідних установ та організацій (за новими Правилами торгівлі лікарськими засобами в аптечних закладах* необхідність перевірки зазначених договорів покладається на територіальні органи державного контролю якості лікарських засобів) складно чітко орієнтуватися в існуючому масиві цивільного та господарського законодавства, що може спричинити порушення прав суб’єктів господарювання. Зазвичай такі порушення виникають під час визнання недійсними угод юрисдикційними органами, які не мають на це права.

Договори оренди можуть укладатися лише між суб’єктами господарювання, при цьому слід керуватись нормами Господарського кодексу України (ГК) за правилами, встановленими ЦК України. У випадку, коли одна із сторін є фізичною особою — слід керуватись лише нормами ЦК України. Загальне правило про недійсність угоди формулюється таким чином: недійсною визнається угода, що не відповідає вимогам закону. Недійсною через невідповідність закону може бути визнана лише угода, що відбулася. У випадках, коли сторони ще домовляються (перебувають у стадії переговорів) і не уклали у письмовій формі попереднього договору, їхні дії не можна вважати угодою. Відповідно до п. 17 роз’яснення Вищого арбітражного суду України «Про деякі питання вирішення спорів про визнання угод недійсними» від 12.03.1999 р. № 02-5/111 недійсною може бути визнана лише укладена угода, тобто така, щодо якої сторонами в потрібній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов.

ЦК України (ст. 215) встановив загальне правило, за яким підставою визнання недійсності правочину є недотримання на момент правочину стороною (сторонами) вимог, встановлених частинами 1–3, 5 та 6 ст. 203 ЦК України. Ці вимоги ставляться до змісту правочину (зміст не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства); до учасників правочину (особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності); до форми правочину, якщо законом встановлено таку форму. Разом з тим волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків тощо.

У ЦК України закріплено положення про два види недійсних договорів (ст. 215 ЦК): нікчемні та оспорювані. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша зацікавлена особа заперечує його дійсність на підставах, установлених законом, такий правочин може бути визнаний недійсним судом (оспорюваний правочин). Переважно недійсні угоди розподіляють на  абсолютно недійсні та відносно недійсні.

Абсолютна недійсність угоди означає, що сам ступінь протиправності дії, виконаної у формі угоди, є таким, що досить лише констатації одного факту вчинення такої дії. Якщо угода з самого початку не породжує властивих їй юридичних наслідків, її вважають незначною. Таке повне визнання угоди недійсною, але не укладеною, настає у випадку, коли угода не відповідає загальним істотним умовам або у випадку її укладання недієздатною особою тощо.

Відносна недійсність угоди означає, що дії, виконані у формі угоди, визнаються юрисдикційним органом недійсними або неукладеними (незафіксованими в  угоді) за наявності передбачених законом підстав, наприклад, за позовом зацікавлених осіб.

Під таким кутом зору зазначимо: держава виділяє в одну групу більш важливі випадки, коли угода неприпустима з огляду інтересів держави (наприклад, угода спрямована на нанесення державі збитків), а в  іншу групу — випадки менш важливі з огляду на  інтереси суспільства (наприклад, угоди, укладені внаслідок введення в оману). Угоди першої групи оголошуються недійсними незалежно від звернення їх учасників, другої групи — лише за зверненням сторін до відповідних юрисдикційних органів. В  обох випадках необхідно, щоб відповідні юрисдикційні органи визнали такі угоди недійсними.

Розглянемо можливість віднесення органу ліцензування до юрисдикційних органів, які мають право визнавати угоди недійсними. Так, у ст. 10 Закону України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності» зазначено, що заява про видачу ліцензії залишається без розгляду, якщо: заява подана (підписана) особою, яка не має на це повноважень; документи оформлені з порушенням вимог цієї статті. Таким чином, органу ліцензування надано лише право встановити наявність документів, оформлених за визначеним зразком.

Ст. 11 Закону України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності» визначає такі підстави для прийняття рішення про відмову у видачі ліцензії: недостовірність даних у документах, поданих заявником для отримання ліцензії; невідповідність заявника згідно з поданими документами ліцензійним умовам, встановленим для виду господарської діяльності, зазначеного в заяві про видачу ліцензії. Тобто згідно з законодавством України орган ліцензування не можна вважати юрисдикційним органом, якому надане право визнавати угоди недійсними. Крім того, одним із способів захисту в суді цивільних прав та інтересів, наведених у ЦК, є визнання правочину (договору, угоди) недійсним. Цей спосіб може бути застосований лише до оспорюваних правочинів. Визнання недійсною оспорюваної угоди обов’язково відбувається тільки в судовому порядку (позовне провадження).

Складність практичного розмежування нікчемних і оспорюваних угод позначилася безпосередньо на  тексті роз’яснення Вищого арбітражного суду України від 12.03.1999 р. Відповідно до п. 9 роз’яснення, угода, укладена представником юридичної особи або керівником її відокремленого підрозділу без належних повноважень, повинна бути визнана недійсною як така, що не відповідає вимогам закону (тобто є нікчемною). Тобто раніше суд повинен був розглядати не лише оспорюванні угоди, а також і нікчемні. Однак із прийняттям нового ЦК України розмежування недійсних угод на оспорювані та нікчемні стало більш чітким.

Інша ситуація виникає у випадку нікчемного правочину. Так, відповідно до п. 2 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину встановлена законом (нікчемний правочин), то визнання судом такого правочину недійсним не вимагається. Прикладом нікчемної угоди може бути недотримання сторонами вимоги про нотаріальне засвідчення договору (ст. 220 ЦК), укладання договору з недієздатною особою (ст. 226 ЦК) тощо. Крім того, правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін (п. 4 ст. 216). Тобто незважаючи на те, що при укладанні договору оренди сторони досягли згоди, але в договорі не вказані всі передбачені законом істотні умови, договір вважається нікчемним, тому немає необхідності відповідним установам та організаціям оспорювати зазначену угоду в суді. Наприклад, відповідно до ст. 284 ГК істотними умовами договору оренди є: об’єкт оренди (склад, вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. Таким чином, при відсутності зазначених істотних умов угоду можна вважати нікчемною без будь-яких правових наслідків, пов’язаних з процедурою задоволення заяви про видачу ліцензії або підписання паспорта аптечного закладу.

На підставі вищевикладеного вважаємо, що залишення без розгляду заяви суб’єкта господарювання про видачу ліцензії або відмова у видачі ліцензії органом ліцензування на підставі визнання договору оренди недійсним з будь-яких підстав, крім випадків, встановлених законом (визнання договору нікчемним), або недотримання форми договору, передбаченої ст. 205 ЦК України, порушує права суб’єкта господарювання. Якщо виникає сумнів щодо дійсності договору оренди, орган ліцензування має право звернутися до суду з позовною заявою. В інших випадках орган ліцензування перевіряє наявність зазначення у договорі оренди необхідних площ та їх відповідність з наведеними даними у заяві та відомостях.

Якщо мова йде про оренду державного та комунального майна, то орендодавцями можуть бути (ст. 287 ГК ): фонд державного майна України, його регіональні відділення — щодо цілісних майнових комплексів; органи, уповноважені Верховною Радою АР Крим та місцевими радами управляти майном, — щодо майна, що належить АР Крим або є у комунальній власності відповідно; державні та комунальні підприємства — щодо окремо визначеного майна, а щодо цілісних майнових комплексів — з дозволу уповноваженого управляти майном органу.

Вважаємо, що орган державного контролю якості лікарських засобів при підписанні паспорта аптечного закладу (як це передбачено новими Правилами торгівлі лікарськими засобами в аптечних закладах), з метою встановлення можливої нікчемності договору оренди приміщення повинен встановлювати дієздатність орендодавця, тобто право суб’єкта надавати в оренду приміщення за зазначеною адресою (право власності на дане приміщення або право надання в суборенду тощо). n

Віталій Пашков, заступник директора Полтавського обласного комунального підприємства «Полтавафарм»